קצת על

תמ"א 38

תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית) היא תוכנית ממשלתית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. התוכנית אושרה בממשלה בשנת 2005 ונכללים בה מבנים שהיתר לבנייתם ניתן לפני תחילת 1980. ההנחה היא שבניינים אלה לא נבנו אז בהתאם לתקן העדכני שנועד להבטיח את עמידותם בפני רעידות אדמה (תקן 413). לפי הערכות ישנם אלפי בניינים כאלה ברחבי ישראל, ולמעלה ממיליון דירות שזקוקות 

 

לחידוש כשתוכנית תמ"א 38 אושרה לראשונה, התוקף שלה נקבע ל-5 שנים ומאז הוא הוארך פעמיים ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה עד שנת 2020. מטרתה של התוכנית היא חיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה חזקות – היא קובעת כללים תכנוניים לחיזוק מבנים ומעודדת זאת באמצעות מתן היתרים לתוספות בנייה בבניינים קיימים וכן הריסת בניינים ישנים שדורשים חיזוק ובנייתם מחדש. 

בתוכנית מפורטים כל התנאים למימוש תוספת הבנייה האלה, כללים המפרטים מה מותר ומה אסור לבצע במסגרת התוכנית מבחינת חיזוק הבניינים, וכן ההסדרים התכנוניים להריסת מבנה ובנייתו מחדש. לפיכך, התוכנית מחולקת היום לשני חלקים: תמ"א 38/1 – חיזוק בניין קיים ותוספת בנייה בו; תמ"א 38/2 – הריסת בניין הדורש חיזוק ובנייתו מחדש בהתאם לקריטריונים של התוכנית.

מדינת ישראל נמצאת בסיכון גבוה לרעידות אדמה ולדעת מומחים זו לא שאלה של האם תתרחש כאן רעידת אדמה חזקה, אלא שאלה של מתי – ולזאת מצטרפות השאלות באיזו עוצמה ומה יהיה היקף הנזקים. המיקום הגיאוגרפי של ישראל הוא זה שמעמיד אותה בסיכון – השבר הסורי-אפריקאי שעובר לאורך כל הגבול המזרחי של 

 

המדינה – אזור בעל היסטוריה עגומה של רעידות אדמה חזקות שהחריבו ערים ומדינות. ההיסטוריה והמחקר מלמדים שרעידת אדמה חזקה מאוד תתרחש בישראל, גם אם לא ניתן לדעת מראש איפה, מתי ובאיזו עוצמה. המומחים טוענים כי זה עניין של מחזוריות וכי בערך כל 100 שנה מתרחשת רעידת אדמה עוצמתית – ועכשיו אנחנו 

 

מתקרבים למועד ויש שטוענים כי כברעברנו אותו.על רקע זה, תוכנית חיזוק המבנים בישראל תמ"א 38 עלתה לסדר היום בעשור הקודם, בשל החשש מרעידות אדמה שיביאו לקריסה והתמוטטות של מאות בניינים בישראל, ובהתאם לעשרות אלפים ואולי גם מאות אלפי הרוגים באוכלוסיה המקומית כתוצאה מכך.

 

אז איך מתחילים ?

אז כדי להתחיל בקידום תהליך תמ"א 38 בבניין מסוים, יש להשיג תחילה הסכמה של הדיירים – 67% בתמ"א 38/1 ו-80% בתמ"א 38/2 – ואז לפעול לאיתור יזם מתאים

במקביל מומלץ להיוועץ בעורכי דין שמתמחים בתהליכי תמ"א 38 שילוו את הדיירים לאורך התהליך וידאגו לאינטרסים שלהם מול היזמים. חשוב מאוד לשכור את שירותיו של עורך דין פרטי ולא להיעזר בעורך דין מטעם היזם, למרות שיזמים רבים מציעים זאת בחינם וכך בעצם מפתים דיירים. עורך דין מטעם היזם מטבע הדברים יהיה בסוג של ניגוד עניינים ולא בהכרח ישרת נאמנה את האינטרסים של הדיירים. 

היזם מצידו מבצע בדיקת היתכנות כלכלית לבניין ובוחן האם כדאי לו לקדם בו תהליך תמ"א 38. המשתנים במקרה הזה רבים וקשורים לאיזה תב"ע קיימת לאזור, מה מדיניות הרשות המקומית לגבי התחדשות עירונית, מה מותר ומה אסור בכל עיר, אזור או שכונה, ומהי התשואה הצפויה לו ממכירת הדירות התוספתיות בבניין. 

באם היזם מעוניין וגם הדיירים, נערכת פגישה ראשונה בין הצדדים שבה היזם מציג בדרך כלל מה הוא ייתן ולמה הדיירים יצטרכו להסכים. לאחר מכן, היזם פועל לתכנון אדריכלי של הפרויקט ובסיום מציג את התוכנית לדיירים. באם התוכנית מקובלת על בעלי הדירות בד"כ בשלב זה ממשיכים לחתימת הסכם מחייב. 

ההסכם חייב להגדיר את כל היחסים בין היזם לדיירים. משך זמן הפרויקט, תוספת הדירות, תוספת הבנייה לכל דירה, תמורות אחרות שמקבלים הדיירים הקשורות למעטפת הבניין ולפנים שלו, וכן תמורות שהיזם מקבל בדמות דירות למכירה בשוק החופשי. מומלץ למנות מלבד עורך דין מטעם הדיירים, גם מפקח מקצועי מטעמם שילווה את הפרויקט וידאג לבקרת איכות.

תמ"א 38 – השירותים שלנו

תמ"א 38/2 – הריסה . בנייה.

  • הריסת המבנה ,פינוי הפסולת והכנת השטח לבנייה.
  • ערבויות וליווי בנקאי ליציבות פיננסית עד לגמר הפרוייקט.
  • בנייה יוקרתית בסטנדרט גבוה במיוחד
  • הגדלת שטח הנכס, ממ"ד, מרפסת, מעלית וכיוב'
  • מפרט טכני עשיר ומגוון
תמ
תמ

תמ"א 38/1 – חיזוק בניין תיקני על פי התקן

  • ערבויות מתאימות , סיוע וליווי בנקאי.
  • מפרט טכני עשיר לתוספות בנייה.
  • תוספות ממ"ד ומרפסת לפי ובהתאם לתוכניות בנייה מאושרות.
  • חניה
  • מחסן

הערה : מותנה באישור אגף הבנייה העירונית וכפוף להיתר הבנייה בפועל.

סגירת תפריט